„СТРОИТЕЛНИТЕ ЗАБРАНИ НЕ БИВА ДА ПРЕСИЧАТ ИНВЕСТИЦИОННИЯ ИНТЕРЕС”
Архитект Д.Стефанов
НД – петък, 12 май 2006г.
– Арх. Стефанов, нашумя въпросът за строителните забрани във Варна, от какво бяха продиктувани?
– Строителните забрани бяха напълно навременна мярка. Причината, която ги предизвика, е невъзможността на общината да се справи със скоростта на механичното разрастване на града и невъзможността с традиционно предвижданите в общинския бюджет средства да бъдат предприети адекватни мероприятия за обезпечаване процеса на разрастване на града.
В резултат на освободената частна инициатива и големия интерес, продиктуван от местоположението на Варна,свързано с предстоящото присъединяване на България към Европейския съюз, през последните години започна бързо и хаотично разрастване на града. Започна усвояване на прилежащи територии, предвидени в общия устройствен план на Варна като зони за вилен отдих с режим на застрояване до два етажа и разгъната площ от 120, 150 кв. м. Направените междувременно промени в ЗУТ (Закона за устройство на територията) въведоха като основни регулатори на територията показателите за плътност и интензивност на застрояване, с които вече се постигаха за един декар 1200 -1500 Кв. м разгърната застроена площ (РЗП), т.е. 10 пъти повече отпреди. Собствениците на терени бяха съблазнени от възможността срещу предоставен за строителство един декар вилен имот да получат като обезщетение 360 – 450 Кв. м РЗП, при това без да влагат собствени средства. Кой би пропуснал такъв шанс? Така бе отприщен мощен процес на усвояване на прилежащите на Варна територии. Кой би могъл да спре или да овладее процеса? Специализираните органи на общинската администрация – едва ли. Нали всичко идва от закона. Регулатор може да бъде приет нов ОУП, но колко години не се намериха средства и добро желание той да бъде възложен. Сега чакаме бедствието да стане национално, та някой да се сети да промени закона. Това ли е верният път? Не е ли прекрасно, че толкова много варненци успяват да подобрят благосъстоянието си в резултат на свободната инициатива. Прекрасно е, но уличките остават по З метра и спират да функционират, Когото се развалят, няма канализация на много места и питейна вода. Поне засега с доставката на електричество има лек напредък. Построяваш със свои сили и средства, на свой терен трафопост, после го прехвърляш, В повечето случаи безвъзмездно на Енергоразпространение, и започваш да плащаш консумираната ененергия по цени на дребно, калкулирайки 30 на сто печалба за монополиста.
– Тогава какво трябва да се направи?
– Първото, което вече се направи, беше да се види има ли промяна в геоложката картина на терените в близост до морето. Второто, което беше задължително, бе да се назове проблемът с по-ясни параметри. С други думи, да се види какво трябва да направи общината – кои територии трябва да се допроектират, Къде няма Кадастрални планове, къде няма планове за улична регулация, общи устройствени планове и колко ще струва, за да се направят, за да няма неясноти поне по отношение на планирането. После трябва да се приемат етапите за реализация на плановете по отношение задълженията на общината, а именно инфраструктурната обезпеченост на въпросните територии. Пледирам, че общината трябва да намери решение на проблема, без да бъде спряна предприемаческата и строителната инициатива, пък било и с частични забрани и въвеждане на някои ограничения. Това, което може да се направи, е да бъдат изградени гръбнаците на уличната мрежа и основните водопроводни и канални клонове. Второстепенните улици и проводи могат да станат плод на публично-частното партньорство, за което също няма ясен законов регламент. Вероятно част от нужните средства ще постъпят по линия на европейски програми, за което трябва да се подготвят проекти.
Вместо да се конфронтираме, предлагам на участниците в процеса максимално активно и добронамерено да участват в него с предложения. Това е ситуация, от която трябва да се излезе с общи усилия, защото тя засяга града. Не е по силите на нито един кмет, нито един общински съвет – проблемът може да бъде решен с участието на всички граждани и институции.
– Още повече, вече се говори, че скоро Варна ще стане половинмилионен град…
– Говори се и за повече. Но по принцип не бива и да се преувеличава много. Вярно, интересите са сериозни, защото има големи разлики в цените на имотите. В момента, в който те започнат да се изравняват и стандартът и у нас се повиши, интересът ще намалее. Дори очаквам рецесия в бранша.
– А какво става с една от забраните, насочена към Морската градина?
– Досега обсъждахме проблемите на прилежащите територии, визирайки „Бриз“, „Св. Никола”, КК „Чайка” – териториите, северно от пътя между Варна и Златни пясъци. Има обаче още два характерни типа проблеми. Единият е свързан с уплътняването на съществуващите жилищни райони на Варна и другият – със застрояването на проморската зона. В историческата част на Морската градина няма допуснато строителство. Територията от Шокърския канал на север е част от разработения план за приморската зона на Варна и там бе допуснато строителство на обществено обслужващи обекти.
Няколко пъти съм преживял собствено развитие на отношение на Морската градина и плажа. Години наред смятах, че плажната ивица, запазвайки градината, трябва да се урбанизира. През Морската градина само трябва да има две-три пътни премествания за влизане на автомобилите до плажа, оттам нататък на плажната ивица трябва да се изгради алея с много обекти, да стане активна пешеходна зона с цялостно обслужване.
– Такава бе идеята В проекта „Алея първа„…
– Общо взето – да. Проектът подкрепя тази идея. За много градове по света Крайбрежният булевард е главната градска атракция. Естествено и аз мечтаех Варна да има свое ларго. Преди двадесетина години имаше международен пленер на младите архитекти на тема Крайбрежния булевард на Варна. Имаше изключително примамливи предложения. но след като застроихме Златни пясъци, мнението ми се промени. Преди обичах да се разхождам по крайбрежната алея на Златните, сега не стъпвам там. Учудвам се, че все още се намират хора, които, плащат, за да почиват в толкова урбанизирана среда.
В този смисъл, пренасяйки злощастния опит на Златни пясъци върху Варна, съвсем искрено вече не искам за съдба на варненския плаж тази плътна застройка. Макар че градът плаща все още висока цена за грозното незаконно строителство на павилиончета по Крайбрежната алея, В крайна сметка някак си варненският плаж остана по-хубав, по-спокоен, отколкото е на Златни пясъци. И ако много умерено се застрои (без хотели, голяма застройка, Като останат само малките уютни заведения), смятам, че това ще бъде в плюс за града.
– А какво ще кажете за застрояването на територията северно от шокърския канал?
– Така или иначе там се даде ход на застрояване и връщане назад не може да има. Имал съм винаги еднозначно мнение и сега пак го подчертавам – това е най-скъпата територия на града, това е варненският Бевърли Хилс (Квартал на богатите). Там, ако нещо се строи, това трябва да бъдат най-скъпите и атрактивни еднофамилни сгради. Реакцията на обществеността е срещу уплътняването на територията и появата на едри обеми. Ако сме стигнали предела, дайте да спрем, да анализираме построеното като обем и съдържание, да коригираме параметрите на изискванията, но за законно построените сгради връщане назад няма. Те трябва да получат път и проводи, за да заработят нормално. Така или иначе процесът трябва да се завърши. Аз не виждам алтернатива да се събори това, което вече е изградено.
– А какво е положението със застрояването на Жилищните комплекси?
– Това е изключително болна тема в аспект на нарушаване планирания комфорт на обитаване от започналото уплътняване на застройката. Изградените Жилищни комплекси са проектирани и реализирани като цялостни структури с нужните параметри, гарантиращи комфорта на живеене. Реституцията на междублоковите пространства и неправилното тълкувание, че пространството между сградите е нереализирано градоустройствено мероприятие, даде законово основание да се допусне изграждане на сгради, отчитайки градоустройствените показатели само на реституирания имот, а не на цялата група, в която той се намира. Тъй като явлението стана масово, дойдохме до момента, в който процесът трябва да се спре и се въведе изискване при проектиране на ПУП с цел изграждане на сграда да се отчита изменението на градоустройствените показатели за територията, част от която е разглежданият имот. Подобен резултат би имало, ако минималната територия за ПУП в изграден Жилищен комплекс е един микрорайон.
Разговаря Стефан ДЕНКОВ