ВАРНА НАКЪДЕ?

Архитект Д.Стефанов
Строителство и градът – 31 март – 6 април 2003г.

Развитието на град Варна интересува всички, които живеят в него, още повече хора­та, които го изграждат, тъй като те са пряко свързани с този про­цес.

През последните ня­колко години настъпи­ха сериозни промени в структуроопределящи­те и градообразуващи фактори за развитието на града, продиктувани от няколко причини.

Първата е процесът на смяната на собстве­ността. Държавата, първоначално едноли­чен собственик, пре­хвърли и продължава да прехвърля чрез различ­ни механизми (реститу­ция, приватизация и т. н.) собствеността си върху земята и сградите върху частни лица, физи­чески и юридически, съответно с отговорнос­тите за тяхната експлоа­тация.

Втората причина е, че икономиката на държа­вата постепенно преми­на от централизирано управление и контрол към стихийно развитие с основен регулатор паза­ра. Всеки един пазар си има свои правила и те не могат да се определят еднократно, с един дек­рет. Постепенно пазар­ният механизъм се за­действа и започна да ра­боти.

В резултат на горните причини настъпиха про­мени, които до голяма степен започнаха да променят облика на гра­да. Една от съществени­те промени е, че изчез­наха отрасли, които дълги години са опреде­ляли икономиката на града и голяма част от населението е било зае­то в тях. Появиха се и се доразвиха нови. Огром­ни територии, заети от производства, характер­ни за града преди про­мените, смениха пред­назначението си. Произ­водства с традиции през втората половина на ми­налия век в развитието на града и икономиката му – енергетика, химия, строително производ­ство, машиностроене, корабостроене и транс­порт, се поставиха на преосмисляне.

В един такъв момент на генерални промени интересът към бъдещото развитие, и то през по­гледа на специалистите, е изключително голям от гледна точка на подсказ­ване на възможни места за бъдещи инвестиции, както и възможната от­раслова специализация. Анализът на това, как се развива градът и как ще продължи да се развива, се концентрира в ОГП и съответно той е фак­торът, който в крайна сметка определя специа­лизацията на отделните терени, оттам и развити­ето на отделните еле­менти на градската инф­раструктура и среда.

Неизменни градообразуващи фактори за Варна остават местопо­ложението, природата и климатът. В този смисъл единственият отрасъл, който безпроблемно преживя проверката на пазара, бе туризмът, който отбеляза бум в развитието си през пос­ледното десетилетие.

От друга страна, срав­нително безпроблемно и безконтролно от страна на държавата се разви и строителството на пред­приемачески принцип. Бяха усвоени ценни те­рени от централната, градска част, на които се построиха много, пре­димно жилищни сгради. И съответно това строи­телство, представлявай­ки съществена част от строителството изобщо във Варна, създаде един нов облик на града.

От една

ЦЕННИТЕ ТЕРЕНИ ЗА ЖИЛИЩНО СТРОИТЕЛСТВО ПОСТЕПЕННО НАМАЛЯХА.

От друга страна, предприемачеството, имам предвид икономическото и строителното предприемачество, набра опит. В момента съществува „глад”, повишен интерес и търсене на нови тере­ни за развитие, като те­рени за жилищно строителство, за хотелско строителство, за посто­янно и временно обита­ване, терени, свързани с развитието на икономи­ката, главно тази, която обслужва хотелското строителство и туризма.

Промениха се основ­ните идеи за развитието на града. Допреди 10 го­дини определяща за раз­витието на града бе иде­ята за агломерация Вар­на – Девня – Провадия, в която бе намерена най-подходящата градоуст­ройствена логика за ре­ализация на съжител­ството производство -обитаване. Съответно основното производство бе съсредоточено около езерото, защото там най-лесно се обслужва­ше по вода и суша, а обитаването в удобни комуникационни връзки бе „забито” в подножие­то на Франга баир.

През последните години това развитие спря и донякъде безконтролно, в отговор на възникна­лия инвеститорски инте­рес, започна да се раз­вива покрай морето в посока на курортните комплекси и в дълбочи­на до там, докъдето има изградена инфраструкту­ра и връзки. В най-общ план като констатация можем да кажем, че

ЗАПОЧНА ПРОМЯНА НА ИДЕЯТА ЗА ОСНОВНОТО СТРУКТУРИРАНЕ НА ГРАДСКАТА ТЕРИТОРИЯ.

Поради промяна в ме­ханизма на контрол инвестиционният инте­рес се реализира главно в източна посока в бли­зост с морето. В някои от тези посоки на разви­тие общината и общинс­ките служби не успяват да обслужат интереса и се получиха доста не­благоприятни резултати. Имам предвид огромни територии – Горна, Дол­на Трака, Евксиноград, Свети Никола, 21-ви микрорайон и др. в посока „Златни пясъци”, терени, изключително ценни, ко­ито поради отсъствието на предварително пла­ниране и предварително влагане на средства за инфраструктура са без­възвратно загубени и унищожени. Там се обо­собиха едни гъсто насе­лени жилищни райони с малки парцели, с много, до невъзможност тесни улички, които не могат да обслужат територия­та, с отсъствието на тех­ническа инфраструктура и на обществено обслужващи обекти. Реално територията се комп­рометира и това доведе до намаляване на цени­те на имотите там и до загуба на едни ценни те­ритории, което се отчита като грешка на развити­ето на града от специа­листите.

До известна степен грешка на растежа е и периодът на създаване правилата на играта и на строителния пазар. Голе­ми територии от цент­ралната част на Варна се заеха от сгради, кои­то къде заради липса на добро законодателство, основно заради липса на контрол и липса на професионализъм от страна на фирмите, уп­ражняващи предприемачество и строителство, не блестят с особени ка­чества. Но те създадоха съвременния облик на града, който дълго няма как да бъде променен, т.е. ние, имам предвид всички, свързани със строителния процес,„за-цапахме” физиономията на града задълго, особе­но в центъра, и то в ис­торическата част.

ИЗЧЕРПВАНЕТО НА ТЕРИТОРИИТЕ ПОВИШИ ИНТЕРЕСА КЪМ ИСТОРИЧЕСКАТА ЧАСТ

на града, която благода­рение на това, че много от сградите бяха вписа­ни като паметници на културата, успя да се съхрани. Но в момента интересът към тези сгра­ди е изключително голям и съответно много от тях излязоха от списъка на паметниците на култура­та и се събориха. Този процес продължава и трябва да бъде овладян в идните няколко години, за да не се допусне за­личаването и на малко­то, което е останало от архитектурното наслед­ство на града.

Друг много съществен проблем е силният недо­стиг на места за парки­ране в централната част. И малкото общи про­странства, подходящи за създаването на обще­ствени паркинги, къде заради реституция или други интереси, се зав­земат, не се изграждат обществени паркинги, което на практика води до усложняване на вътрешноградската комуникация и спадане ни­вото на обслужване.

Паралелно с това има интерес и „глад” за тере­ни, които биха могли да бъдат усвоени за малко по-богато и по-комфорт­но обитаване. Към по­добни терени има инте­рес както от по-замож­ната част от население­то на града, така и от ця­лата страна. Напоследък към региона има интерес и от Европа, тъй като България е страна, която е успяла независимо от тежката индустрия да съхрани природата си. Има доста терени, осо­бено в селата и планинс­ките райони, със съхранена природа, където могат да се изградят зони както за временно, така и за постоянно оби­таване, територии, къде­то може да се организи­ра седмичен и модерни­ят напоследък селски ту­ризъм, развитието на който се стимулира от различни международни програми.

С особен интерес вар­ненската общественост следи идеята за разви­тие на прилежащата на плажа алея т. нар. „Алея Първа”, която концент­рира в себе си изграж­дането на много атрак­ции, обслужващи обекти, хотелски сгради и, раз­бира се, комуникация в близост с плажа. Някои вече смело мечтаят тази алея да обиколи цялото езеро и да събере града около най-ценната му природна даденост. Това ще даде възмож­ност градът да слезе на вода в по-голямата си част и да стане интере­сен както за собствени­те си обитатели, така и за гостите на града. Това е една изключител­но примамлива идея, ко­ято се споделя от много колеги и която, предпо­лагам, в бъдеще също ще намери някакво раз­витие в ОГП.

Пазарът на недвижи­ми имоти във Варна е разнообразен. Има търсене както на градс­ки жилища, така и на вилни и селски имоти.

Ограничено е предла­гането на добри за оби­таване имоти, в порядъка на 3, 4, 5 дка, с добра комуникация, със зеле­нина и инфраструктура до тях и които да се на­мират в среда на подоб­ни имоти – да са атрак­тивни като местополо­жение, да са в близост до града, съответно в близост с морето.

Интерес представлява и обикновеното жилищ­но строителство, което в последните няколко го­дини вече се реализира на по-големи терени, по­лучени от обединяването на няколко съседни имо­та. При това обединява­не се постига по-голяма ефективност както ико­номическа, така и от гледна точка на изграж­дането на обществено обслужващи обекти. Едно е да обслужваш 10 апартамента, съвсем друго 110 апартамента, които могат да оправда­ят предлагането на съпътстващи услуги, предвидени с изгражда­нето на самата жилищна структура.

Огромна работа пред­стои при

САНИРАНЕТО НА ПАНЕЛНИТЕ ЖИЛИЩА.

Но тъй като те са по­вече от 90 % частна соб­ственост, се изисква и участието на държавата. Това е една ниша, която тепърва предстои да бъде развита. Много строителни фирми ще намерят там призвание и поприще през идните години.

Представлява инте­рес и продължението на курортното строител­ство. След като преуплътнихме „Златни пясъци” и „Св. св. Константин и Елена” върви по същия път, се надявам, че инве­ститорите, пък и самият пазар ще го наложи като тенденция, ще се преми­не към изграждането на по-спокойни, с повече прилежащи територии хотелски комплекси и селища .за временно обитаване за курортни нужди. И считам, че това ще стане в южна на гра­да посока, където има все още доста резерви и неусвоени територии. Това е една възможна перспектива. Но за да й се даде ход, отново е нужно да има предхож­дащи проучвания от страна на общинската администрация. Едно та­кова предварително проучване и проектира­не ще стане предпостав­ка за влагане на инвес­тиции в тази посока.

Това са възможни пер­спективи за развитие на Варна и прилежащите те­ритории и до голяма сте­пен общинската управа, архитектурната колегия и обществото, което е пря­ко свързано с тези про­блеми и има моралната отговорност за бъдещото развитие на града, би трябвало да ги има пред-вид при обсъждането и решаването им.

 

обратно към публикации